İSTANBUL ANADOLU İLGİLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : … (TCKN: …)
Adres: …
VEKİLİ : AV. SİNEM SARI
DAVALI : … (TCKN: …)
Adres: …
DAVA DEĞERİ : ….000,00-TL (Yıllık Fark Bedeli – Harca Esas Değer)
KONU : …….başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca beş yıllık sürenin dolması nedeniyle, …….. tarihinde başlayan yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri uyarınca 50.000,00-TL olarak tespit edilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
1-) Müvekkil, davaya konu … Kartal/İstanbul adresindeki taşınmazın maliki olup, davalı bu taşınmazda …….başlangıç tarihli kira sözleşmesi (EK-1) uyarınca kiracı olarak ikamet etmektedir. Davalı tarafından hâlihazırda ödenen aylık kira bedeli 9.000,00-TL’dir.
2-) Altı yılı aşan kira ilişkisi süresince davalının ödemekte olduğu 9.000,00-TL’lik kira bedeli, taşınmazın konumu, nitelikleri ve bölgedeki emsal kira bedelleri karşısında fahiş derecede düşük kalmıştır. Bu nedenle müvekkil tarafından, davalı kiracıya Kartal … Noterliği’nin … tarih ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi (EK-2) gönderilerek, … tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için kira bedelinin artırılması talebi yasal süresi içerisinde bildirilmiştir. Davalı taraf, ihtarnamenin tebellüğüne rağmen uzlaşmaya yanaşmamıştır.
3-) Dava şartı olan arabuluculuk sürecine başvurulmuş, ancak yapılan görüşmeler neticesinde taraflar arasında bir anlaşma sağlanamamıştır. Arabuluculuk anlaşamama tutanağı dilekçemiz ekindedir (EK-3). Bu sebeple, kira bedelinin Mahkemenizce tespiti için işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
4-) KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ BEŞ YILI AŞTIĞINDAN, YENİ KİRA BEDELİ HAK VE NESAFET İLKELERİNE GÖRE BELİRLENMELİDİR.
… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başlayan kira ilişkisi, … tarihi itibarıyla 5 yılını doldurmuş bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir. Anılan hüküm uyarınca; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Yerleşik Yargıtay içtihatları da bu yasal düzenlemeyi desteklemekte ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin tespitinde hak ve nesafet, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin esas alınması gerektiğini istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır. (Bkz: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/8968, K. 2016/3441, T. 27.04.2016; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1502, K. 2017/1318, T. 14.02.2017). Bu itibarla, taraflar arasındaki kira bedeli uyuşmazlığının çözümünde endeks artış oranları ile sınırlı kalınması mümkün olmayıp, Mahkemenizce hakkaniyete uygun bir bedel tespiti yapılması yasal bir zorunluluktur.
5-) MEVCUT KİRA BEDELİ, EKONOMİK KOŞULLAR VE EMSAL RAYİÇLER KARŞISINDA EDİMLER ARASINDAKİ DENGENİN AŞIRI DERECEDE BOZULMASINA NEDEN OLMUŞTUR.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge, İstanbul’un en merkezi ve değerli lokasyonlarından biri olup, son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon ve döviz kurundaki artışlar nedeniyle emlak ve kira değerlerinde fahiş artışlar yaşanmıştır. Davalının ödediği 9.000,00-TL’lik kira bedeli, günümüz ekonomik koşullarında sembolik bir rakam hâline gelmiş, taşınmazın bulunduğu muhitteki benzer nitelikteki konutların kira bedelleri ise 50.000,00-TL ila 60.000,00-TL bandına ulaşmıştır.
Yargıtay’ın da belirttiği üzere, “Memleketteki ticari ve ekonomik konjöktür önceki döneme nazaran yeni kira döneminde kira paralarının azalmayıp arttığı yönünde gelişme kaydettiği bilinen bir gerçektir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/9902, K. 2014/2422, T. 04.03.2014). Mevcut durumda, sözleşmenin kurulduğu tarihteki koşullar ile bugünkü koşullar arasında müvekkil aleyhine katlanılamaz bir fark oluşmuş, edimler arasındaki denge tamamen bozulmuştur. Bu durum, davanın hukuki niteliğinin aynı zamanda TBK m. 138 kapsamında bir “Aşırı İfa Güçlüğü”ne dayalı uyarlama talebi olarak da değerlendirilmesini gerektirmektedir. Nitekim Yargıtay, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanması için dava açılabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7304, K. 2019/4769, T. 21.05.2019).
6-) EMSAL KİRA BEDELLERİNİN TESPİTİ İÇİN KAPSAMLI BİR BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPILMASI GEREKMEKTEDİR.
Hak ve nesafet ilkesi uyarınca adil bir kira bedelinin tespiti, ancak ve ancak taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin somut ve denetlenebilir verilerle ortaya konulmasıyla mümkündür. Yargıtay içtihatları, bu süreçte izlenmesi gereken metodolojiyi net bir şekilde ortaya koymuştur. Buna göre, Mahkemece uzman bir bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, emlak danışmanı) marifetiyle mahallinde keşif icra edilmeli; davaya konu taşınmaz ile tarafımızca sunulacak ve re’sen araştırılacak emsal taşınmazlar tek tek incelenmelidir. Bu incelemede taşınmazların konumu, çevresi, büyüklüğü, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihleri gibi kira bedeline etki eden tüm unsurlar karşılaştırılmalı ve emsallerin neden uygun olduğuna dair somut gerekçeler denetime elverişli bir raporda sunulmalıdır (İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi, E. 2019/3393, K. 2020/825, T. 23.06.2020; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10507, K. 2014/12304, T. 12.11.2014).
7-) Davalının “eski kiracı” olması sebebiyle tespit edilecek rayiç bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiği Yargıtay tarafından kabul edilmekle birlikte (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/974, K. 2021/1058, T. 21.09.2021), bu indirimin amacı, fahiş derecede düşük kalmış olan kira bedelini cüzi bir artışla devam ettirmek değil, tarafların menfaatlerini adil bir şekilde dengelemektir. Yapılacak indirim makul ve gerekçeli olmalı, müvekkilin mülkiyet hakkından doğan menfaatini neredeyse tamamen ortadan kaldıran mevcut durumu düzeltmeye yönelik olmalıdır.
8- ) Belirtmek gerekir ki, müvekkilimiz söz konusu taşınmazı kişisel ihtiyacı için satın almış olup, bu sebeple davalı aleyhine İstanbul Anadolu …. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2024/… Esas sayılı dosyası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açmıştır. Anılan dava derdest olmakla birlikte, yargılama sürecinde müvekkilin fahiş derecede düşük kira bedeli nedeniyle uğradığı zararın bir an önce giderilmesi ve hakkaniyetin tesis edilmesi elzemdir.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı TBK m. 138, 299, 344 ve ilgili maddeler; 6100 sayılı HMK; 4721 sayılı TMK ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Karşı tarafın sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla;
1- Kira sözleşmesi,
2- Kartal… Noterliği’nin … Yevmiye numaralı ve … tarihli İhtarnamesi,
3- Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı,
4- Tapu Kayıtları,
5- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi,
6- Emsal Kira Sözleşmeleri ve Rayiç Bedel Araştırması,
7- Tanık Beyanları,
8- Yargıtay Kararları ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda izah edilen ve Sayın Mahkemenizce re’sen gözetilecek nedenlerle, fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla;
1-) Haklı davamızın KABULÜ ile, davaya konu taşınmazın aylık kira bedelinin …. tarihinden başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere 50.000,00-TL olarak TESPİTİNE,
2-) Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı taraf üzerine yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. (TARİH)
DAVACI VEKİLİ
AV. SİNEM SARI
EKLER :
Kira sözleşmesi
İhtarname
Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı
